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房地产特别篇:我不是坏人 8.3

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新浪微博达人勋

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发表于 2018-8-3 16:36 | 显示全部楼层 |阅读模式

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写在引言的前面:
文章呢,我写好了,现在一点点贴上来,因为还要贴图,所以我分段落贴。
没想到啊没想到,大家这么想看房地产的内容,本来还想慢慢写的,没想到同志们这么热情啊,其实结尾有点突然,我看看后面评论内容,再找机会补充吧。

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 楼主| 发表于 2018-8-3 16:37 | 显示全部楼层
引言:
其实,我现在非常矛盾,一方面非常不想写这个内容,在当前的阶段,谁帮房地产开罪解脱在网路上是要被打入十八层地狱的,哪篇经济文章不骂几句房产,都不好意思发表。另一方面呢,每当我看到网路上那些嘲讽的词语“地产兴邦、房产救国”出现的时候,我却有帮地产讲话的念头,经济学也是一门科学,没有一个对各行各业客观的态度,谈何尊重经济规律?
两者相较,我还是抑制不住谈一谈房地产的冲动,既然要谈,我就谈得彻底一点,有不同意我观点的,希望能摆事实讲道理,踊跃反驳,我相信真理会越辩越明。
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 楼主| 发表于 2018-8-3 16:38 | 显示全部楼层
(一)
网路上有种讲法很受欢迎,意思是说因为大力发展房地产,导致资本都流到房地产中去了,没有人去搞实业了,所以实业发展不起来。
是不是这样的呢?我还是老规矩,数据说话:
这是2003年-2017年房地产投资占固定资产投资的比例情况,占比始终在22%-26%浮动,哪里明显存在其他行业不投而房地产多投的情况?难道说个别年份多了几个百分点,就是所谓的多投了?况且,房地产本身就是实业的一部分,房地产对其他行业的拉动是最明显的,对产业升级、产业配套的完善贡献是非常大的,没有需求,没有市场,你谈啥发展?
这是我要说的第一层意思。
第二点,市场经济下,资本都是逐利的,哪里有回报,资本就往哪里去,退一万步讲如果资本都去开发房地产了,不去投其他行业了,这恰恰说明,是其他的行业出了大问题,要淘汰要压缩的,恰恰就是其他的行业,哪有再增加投资的道理?一个行业的供求关系恶化了,毛利率就会下降,投资就会减少,等到行业里一批落后从业者退出后,自然会供求关系好转,行业景气回升,毛利率上升,这,难道不是市场经济的基本规律嘛?我实在不明白,这么简单的道理,为啥会被反过来宣传,还深入人心了?
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 楼主| 发表于 2018-8-3 16:46 | 显示全部楼层
(二)
对于房地产第二种说法,是房价过高,导致大家没钱消费了,影响经济发展。
呵呵,我还是逐句来说。
第一,到底是房价高?还是物价高?还是通胀高?你分清楚了嘛?
还是看图:
这是英国经济学人网站上的数据,1975年至今,各国的房价走势,因为国家太多,所以我分两个表展示,各位有兴趣,自己也可以去查一下。
1975年是一个比较有意义的起始点,因为布雷顿森林体系刚刚不存在了两三年,各国纷纷进入到信用货币时代,这是大放水、大印钞刚开始的日子。
当布雷顿瓦解的时候,一盎司黄金是35美元,今天是1200美元,美元相对黄金贬值了34倍。
而1975年至今,房价涨幅最大的澳洲和英国,涨幅是25倍,请问?到底是东西贵了,还是钱不值钱了?你不去怪货币的超发,却把屎盆子往房地产上扣,是不是有点本末倒置了?
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发表于 2018-8-3 16:49 | 显示全部楼层
中国是强权经济 可以的话盐都能炒起来
忍为仁先   有容乃大
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 楼主| 发表于 2018-8-3 16:50 | 显示全部楼层
当然,关于货币的问题,我另有一篇枯燥冗长的文章,里面讲的比较细,这里就不赘述了,有兴趣的同学可以去参观批判一下,我这只说结论了:房价就是货币牵着的那条狗,狗的运行路线取决于牵狗人,正常的经济形态中,牵狗人一直在前进,所以狗走走停停,总体还是在前进,这才是一般经济发展的常态,如果哪天狗不受牵狗人控制了,那才叫出大事了。

http://www.96bbs.com/thread-3314389-1-1.html
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 楼主| 发表于 2018-8-3 16:53 | 显示全部楼层
当然,关于货币的问题,我另有一篇枯燥冗长的文章,里面讲的比较细,这里就不赘述了,有兴趣的同学可以去参观批判一下,我这只说结论了:房价就是货币牵着的那条狗,狗的运行路线取决于牵狗人,正常的经济形态中,牵狗人一直在前进,所以狗走走停停,总体还是在前进,这才是一般经济发展的常态,如果哪天狗不受牵狗人控制了,那才叫出大事了。
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 楼主| 发表于 2018-8-3 16:53 | 显示全部楼层
不能发海风的链接吗?
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 楼主| 发表于 2018-8-3 16:56 | 显示全部楼层
第二,我们还是回到中国自身上来,经济学人杂志用的比较个体是国家,而中国幅员辽阔,当然不能用一个国家整体的均价去衡量,涨幅最大的北上深,均价涨幅有超过34倍嘛?好像没到吧?累计涨幅连黄金都没超过,说明这条狗并没有超预期的多跑啊?你不在牵狗人身上找原因,老是跟狗过不去,点解啊?
第三,我们继续看数据,首先映入眼帘的,是住房支出占总消费支出的比重,这个数字只有4年的数据,2013年,人均住房支出占收入的比例是16%,占总支出的比例是22%,到了2016年,人均住房支出占收入的比例是15%,占总支出的比例是21%,虽然不少人会感觉被平均了,但是,在总量占比上,住房支出增加了嘛?难道你只算出,不算进的?
好,再来,第二张图,这里啊,我要吐糟国家统计局的排版,真的是体验很差,上面图表里的数据,到了下面排不进了,凑合看吧。
这是历年GDP增加值的分类比较,从这张图,哪里可以看到房地产对消费的挤出效应?有嘛?这里面最后一项其他包括了旅游、文教、健康等一系列综合增加产值,直接简单地和住房类相比,你总不能说住房产值的增幅比它快吧?
上面两张图综合起来,是不是可以说,住房的支出,并没有影响其他消费的支出?住房对产值的贡献,并没有影响其他行业对产值的贡献?
何来影响消费一说?
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 楼主| 发表于 2018-8-3 16:57 | 显示全部楼层
更何况,住房的支出,实质上是用流动资金换取资产的过程,根本不存在你个人总资产的灭失,居住条件的改善和提高,本身就是生活水平提高的一个方面。房地产何罪之有?

以上两点,分别从生产者和消费者的角度,来阐述我的观点的。文绉绉的,一大通说教,实在是离普罗大众很远。
所以,下面的话,我要凑近了对你讲了。
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 楼主| 发表于 2018-8-3 16:58 | 显示全部楼层
你知道这些年骂地产骂的最凶的人,是谁嘛?
两大群体,一个就是证券分析师,饭碗要给人抢了,兔子急了还咬人呢。
还有一类,就是所谓的自媒体公众号,安慰人的话,总是讨喜的,画饼的人,总是受欢迎的,谁喜欢人家天天对着你说,你要认清现实,天天老老实实的去搬砖,不然一辈子买不起房子,这种惨绝人寰的文章,还会有流量嘛?还会有粉丝嘛?没流量没粉丝,人家吃什么?
所以像我这种不顾听众感受,喜欢讲心里话的人,这些年没少挨骂啊,要是换了改开前,那是注定要戴高帽挨斗的。
比方说我给你看这张图,你又要毁三观了,这张是1993年到2016年各国房价除以人均收入的比值,首先,请你好好看看中国在哪个位置上,当然,这是全国人均,一线城市的位置拿HK作为标准,大致在100-110这里,二线在80-90这里,其他的三四线,那肯定是低于50了,不然这60的全国均值是怎么来的?
请问,我今天不拿这个数据给你看,别的公知大V会拿给你看吗?我估计任志强是说过的,仅此一家,这是为什么呢?为什么要选择性阐述呢?你想过这个问题吗?
所以,有些话,我也就是在海风讲讲,给你另一个角度,理性分析,不管是炒股,还是做其他的事情,人在江湖,多一点独立思考总是好的。
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 楼主| 发表于 2018-8-3 17:00 | 显示全部楼层
等等,你以为完了?我还没有上主菜呢,接下来,我要系统性的论述我的理论了--------个人和住房在不同社会发展阶段的相互关系,我的切入点是:住房自有率。
这是一张全世界主要国家在2014年住房自有率的数据表,仔细看上面的数据,你可以发现一个有趣的现象:越是经济发达的国家,住房自有率相对就低。还有一个现象,同一个国家越是发达地区,住房自有率越低,我这有一个中国城市住房自有率的数据,其他欧美主要城市的数据,我实在找不到汇总的,一个个截图要把我累死的,我就简单的说吧,美国纽约是30%不到,英国伦敦20%,德国柏林是17%,其他的欧美主要城市普遍不超过40%。这个数据奇怪嘛?俗话说居者有其屋,怎么会越发达越没屋呢?这简直反人类啊。
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 楼主| 发表于 2018-8-3 17:01 | 显示全部楼层
呵呵,听我娓娓道来:
这些地方,曾经也是高自有率的,只不过,现在变低了,这个过程,实际上就是长周期下社会财富集中的过程。
对于城市居民来讲,随着经济的发展、通胀的存在、房价会不断上涨,直到社会上起码一半人买不起,对于他们来说,房价上涨的速度会比收入上涨来的更快,买不起了,只能去租房了,然后房租吃掉了大部分的收入,他无法翻身了,而越是大城市,社会资源越是集中,大量的人宁可在中心城市租房,也不愿意去边远地区买房,这是一个负向的循环,同时,能够增加自己不动产的人,他必然可支配收入增速超过房价增速,房租的收入又强化了这个正向的循环。当这两种循环达到动态平衡的时候,社会财富的总量没有减少,但是人均财富的中位数不再上涨,这个阶段,就叫收入陷阱。
西方国家走完这个阶段用了一百多年,而我们起步晚,步伐大,现在正处于中间的某个阶段,是否完成了?你看看上海的住房自有率,再对比一下纽约伦敦,自然会有一个判断。
所以我认为我们现阶段该关注的,不是房价本身,而应该是这个自有率,自有率越低,满足居住的支出就会越重,因为租金占收入的比重会比较高,为了大家的福祉,我要大声的提出这个问题,房客的待遇会比房奴好嘛?麻烦你先靠墙思考一下。因为我已经听到租售同权、只租不售这些字从媒体上跳出来了。至于房价,你盯着牵狗人就行了,盯着狗干嘛?
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新浪微博达人勋

五级海风会员

 楼主| 发表于 2018-8-3 17:02 | 显示全部楼层
还有一点,当下你也不要拿房子当股票耍,想高抛低吸,如果今天买卖股票的交易成本变成15%了,100元你抛掉的股票,是不是85买进才会赚钱?可是这根牵狗绳啊,在三五年里的差价不会大于15元的,加上限购限贷,你一旦离场了,大概率是不会再进场了,哪怕这场子过几年又放大片了,你也只好拿个望远镜看了。

好了,鄙人以为从泛泛而谈的层面来讲,本文算是写完了,其他要触及灵魂的东西,比如面粉贵还是面包贵?为啥面粉那么贵?面粉会便宜嘛?这类问题,咱们就不多说了,如果你能多角度思考这个问题,那我的目的也就达到了,也不枉你上海风看帖了。
谢谢大家!
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新浪微博达人勋

三级海风会员

发表于 2018-8-3 17:31 来自手机 | 显示全部楼层
学习收藏了,再看二遍,接着买房!
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禁止发言

发表于 2018-8-3 17:36 | 显示全部楼层
我要插播一下:中国的人口结构,跟美、英、法、德、澳等 都不一样,跟日本有点相似。

英、法、德  的 人口总数,30年来,是缓慢下降的。
美国的人口总数,近50年来,都是缓慢上升。
澳大利亚,我不太清楚。


中国的人口组成特征是:1960-1979 年,这20年期间,人口增加了近4亿人。
再过21年,也就是 2040年,上面这批人,都将进入 60-80岁,也是人口自然死亡高峰期。从 2040-2050,这批人将一个个的消失。
这批人生前的所居住的房子,将一栋栋的 推向 市场。租给谁住? 有些房子,将真的没人去住的。

20年后,我敢大胆的预测:
1、大量的房屋 将 空置,无人居住,人口将更加集中在 大城市、城市的中心区。郊区的房子、3/4/5线的城市的房子,将无情的 被炸。
2、房价 和租金 的走势,真的还是要看牵狗的人的意图。我个人的预测是:房价平缓的上升,居民收入日元化(现在人均1万,以后人均10万),其他物价也日元化。
3、农村空心化、小城镇空心化、郊区空心化 非常严重。这种地方有房产的人,可能那时候 自己 都不想住,宁愿搬去市中心 租房子住。这种地方的房子,最后只能无情的被炸(被炸 收归国有,还算不错的结果;否则房产税 要收到子孙后代 N 代)。

今后20年内,我的预测:只能弱弱的预测:
1、能微涨或者横盘,是最好;否则 就 继续大涨。 为什么不预测为跌呢?因为会死人的、会乱的!
2、租金将逐年加速 增加,一直增加到 上面那批人 开始 自然死亡。  这20年,将使得 无房者,非常痛苦。
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禁止发言

发表于 2018-8-3 17:43 | 显示全部楼层
本帖最后由 炒股谋生 于 2018-8-3 17:45 编辑

我最后总结一下:

今后20年内,租房的人,将会非常痛苦。
20年以后,有房的人,将会痛苦到死(一边去市中心租房住,一边要承担郊区的房子的房产税);因为死后,真的什么都没有,一辈子的心血真的只能被炸。

总之,生不如死。

只有伟人,才能解决这个问题;期待伟人的出现。
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新浪微博达人勋

六级海风会员

发表于 2018-8-3 17:46 | 显示全部楼层
楼主的文章我都仔细看了,有一点愿与楼主探讨:关于自有率。因为我们中国人几千年传统,对家的认识一般都是有了自己的房子才有家。而国外,虽然我不怎么了解,但看欧美电影里有些年轻人都住汽车里,女朋友生了孩子男人走了等等,这个对于家庭的文化差距比较大。
按我的理解,普通老百姓,如果的确没房,农村也没有城里也没有,他们一定会拼了命的买房,这就是六个钱包,这是我对我们老百姓的对房子的态度的认识,不一定对。如果我的理论能得到共鸣,那么自有率数据这一点与国外可比较性就意义不大了。
仅仅是个人观点
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七级海风会员

发表于 2018-8-3 17:58 来自手机 | 显示全部楼层
本来也想提出这个疑问,楼上的替我说了,好像周围身边的,认识的,接触过的朋友或者朋友的朋友,好像都有房子了,不管大小,反正有居室,当然也有农村没有房,还在城市里租房的,这类人认识的只有一个,极少数。大部分买房的都是第二第三套的需求了,或者改善性需求,改善过后多了一套旧房子。其实我们金融最大的杠杆在楼市,都透资了今后十年二十年甚至更长的时间的收入。
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四级海风会员

发表于 2018-8-3 18:10 来自手机 | 显示全部楼层
占座学习!
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五级海风会员

 楼主| 发表于 2018-8-3 18:12 | 显示全部楼层
欧风小筑 发表于 2018-8-3 17:46
楼主的文章我都仔细看了,有一点愿与楼主探讨:关于自有率。因为我们中国人几千年传统,对家的认识一般都是 ...

的确有很多人说东西方文化不同,但是你看看原东欧国家的自有率,好像也不低吧?
到底是不想买,还是买不起呢?
美国的住房自有率很有意思,我建议你去看一下
20几几年大幅降低首付后,自主率上了几个百分点,接着就是次贷风暴了
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五级海风会员

 楼主| 发表于 2018-8-3 18:16 | 显示全部楼层
看不懂来看不懂 发表于 2018-8-3 17:58
本来也想提出这个疑问,楼上的替我说了,好像周围身边的,认识的,接触过的朋友或者朋友的朋友,好像都有房 ...

看我还有一篇货币的文章,里面有债务结构
债务问题,要看货币供应量的
2000年,我贷30万,30年还,到2018年,30万算啥?
那,2028年呢?2038年呢?所以要盯着牵狗的人
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八级海风会员

发表于 2018-8-3 18:19 | 显示全部楼层
房地产就是政府搜刮百姓财产的工具       幕后黑手就是政府
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七级海风会员

发表于 2018-8-3 18:20 来自手机 | 显示全部楼层
开足马路印钞票阿,这个可以有。话说回来,我觉得投资股票赚的钱可以超过房子,过去是,将来不知道,正努力往这方面走,希望别被房价甩了
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新浪微博达人勋

七级海风会员

发表于 2018-8-3 18:21 来自手机 | 显示全部楼层
手机不能编辑,马力打成马路了
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新浪微博达人勋

七级海风会员

发表于 2018-8-3 18:23 来自手机 | 显示全部楼层
其实我们不能单方面思考问题的,换位思考,换成管理层的思想或者外国人的思想来审视楼市可能更周全点
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五级海风会员

 楼主| 发表于 2018-8-3 20:18 | 显示全部楼层
看不懂来看不懂 发表于 2018-8-3 18:23
其实我们不能单方面思考问题的,换位思考,换成管理层的思想或者外国人的思想来审视楼市可能更周全点

面粉面包的问题,比较敏感
我只说一句话吧,我经过几年的观察和推算
目前情况下,没有一条政策能替代面粉的作用
你现在让他改行不卖面粉了,经济和人民生活要出大问题
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新浪微博达人勋

七级海风会员

发表于 2018-8-3 20:27 来自手机 | 显示全部楼层
问题是现在老大说了不要卖面粉了,和5178时候一样
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新浪微博达人勋

七级海风会员

发表于 2018-8-3 20:29 来自手机 | 显示全部楼层
5178的时候我可是拿着鱼竿去河边钓鱼了,空仓彻底远离市场,政策敏感性驱使
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七级海风会员

发表于 2018-8-3 20:33 来自手机 | 显示全部楼层
5178的时候老大说了四个字,脱虚向实,这次是住不是炒
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